不動産用語集

あ行

一般媒介契約

媒介契約の一形式で、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもの。一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者ヘの依頼が制限されないので、有利な取引の機会がそれだけ広くなるが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、積極的な媒介行為を行わない場合もある。一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがある。なお、一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされている。

移転登記

ある権利を有した人から他の人へ、その権利が移転したことによってなされる登記をいう。記入登記のひとつである。記入登記とは登記をその内容によって分類した場合のひとつで、新しい登記事項が生じた場合これを登記簿に記入することを目的としてなすものをいい、ほかに表示登記、保存登記、設定登記及び処分制限の登記がこれに属する。移転登記は、附従性を持つ地役権を除き、登記できるすべての権利についてなされる。なお、所有権の移転登記は主登記でなされ、所有権以外の権利の移転登記は附記登記でなされる。

 

委任・準委任

不動産の売買や賃貸借の契約の締結といった法律行為を他人に委託することを委任という(民法643条)。法律行為以外の事務の委託をすることは準委任といい(同法656条)、委任の規定が準用される。不動産売買の媒介などは準委任と解されている。準委任には委任の規定が準用されるから、民法上は両者に大差はない。委任自体も契約であり、通常委任事項を明記した委任状又はこれを記載しない白紙委任状が交付される。委任はとくに報酬を定めない場合は無償とされる(同法648条)が、費用は前払を受けることができ(同法649条)、立て替えたときはその額と利息を請求することができる(同法650条)。委任契約は、委任者又は受任者の死亡や破産のほか、受任者が後見開始の審判を受けると終了する(同法653条)ほか、当事者双方はいつでも解除できる(同法65l条l項)。なお、宅建業者が宅地建物取引業の業務に関して媒介をする場合は、特約がなくても報酬請求権が認められ、有償である(商法5l2条)。

違約金

契約に定めた事項に違反した者が相手方に対して支払う金銭をいう。違約罰のひとつである。一般に、契約に違反(債務不履行)した者は、法律に基づき、その違反によって相手方が被った損害を賠償しなけれぱならない(民法415条)が、違約金は、当事者が契約を締結する際、「この契約に違反した者は相手方に対して金100万円の違約金を支払う」というように、金額まで決めておくことに特徴がある。違約金の性質は契約によって定まるが、民法は賠償額の予定と推定している(同法420条3項)。賠償額が予定されると、違反者は損害が発生していないとか、実際の損害は予定額より少ないなどと争うことができないことになる。

売渡承諾書

所有者又は売却予定者が、第三者を名宛人として発行する売却の可能性を表明する文書のこと。発行人の売却意思を推定するに足る価格・時期・物件

オーナーチェンジ

投資用にマンションや戸建て住宅を購入し、その物件を賃貸している所有者(オーナー)が、賃借人の入った状態のまま他へ売却すること。入居者側からみると家主が代わることになる。ワンルームマンションにこの種の取引が多く、購入者は新たに入居者を探す必要がないというメリットがある。

か行

買換え特約

住宅を買い換える場合、手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を締結すると、手持ち物件を売却できないと非常に困ることになる。そこで、そのような事態に備えるためには、購入契約に「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。

 

解除条件

将来不確定な事実が発生することによって、契約等法律行為の効果が消滅する場合の、不確定な事実をいう(民法127条2項)。反対に、契約等の効果の発生が不確定な事実にかかっている場合を停止条件という(同法127条1項)。売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約という。条件を付けるかどうかは当事者の自由であるが、婚姻、養子縁組、相続の承認、放棄、手形の裏書(手形法12条1項参照)などについては、不安定な法律関係を続けることは相当でないから条件は付けられない。相殺も、相手方を不安定にするから同様である(民法506条参照)。

買付証明書

購入希望者が所有者、又は所有者となる予定の第三者を名宛人として発行する購入の可能性を表明する文書である。発行人の購入意思を推定するに足る価格・時期・物件の範囲等を表示し記名押印を行う。しかし、購入希望者の確定的意思表示ではないので、これにより購入の義務までを負うものではない。不動産業界でも、発行人は随時これを撤回・取消し・否認できるものとして取り扱っている。発行人は所有者及ぴ所有者となる予定のある名宛人に発行した買付証明書が、第三者に流通しても直接の責任を負わない。媒介業者はこれをもって発行人の購入意思の説明に使うことができる。

開発許可

開発行為をしようとする者は、あらかじめ、都道府県知事(政令指定都市、中核市、特例市にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。ただし、原則として、市街化区域においては1,000未満、区域区分が定められていない都市計画区域及び準都市計画区域においては3,000未満、都市計画区域及び準都市計画区域以外の区域内においては1へクタール未満の開発行為についでは許可が不要とされている。また、市街化区域以外の区域内における農林漁業のための建築物の用に供する目的で行う開発行為のほか、社会福祉施設や医療施設等の公益的建築物の用に供する目的で行う開発行為、国や都道府県等の行う開発行為、都市計画事業の施行として行う開発行為等も許可が不要とされている。 許可が必要とされた開発行為には、宅地に一定の水準を保たせようとするため道路や公園等の公共空地の確保、給排水施設の配置、防災措置等に関する技術基準(都計法33条)が適用される。ただし、市街化調整区域における開発行為に限り、技術基準に加え、市街化調整区域において許可を受けることができる開発行為を限定する立地基準が適用され、他の区域よりも厳しい規制を受けることとなる。

解約

当事者の一方の意思表示により、賃貸借、雇用、委任、組合などの継続的契約関係を消滅させることをいう。契約の解除(民法5婁5条1項等)の場合、その効力が過去に遡るのに対して、解約は将来に向かってのみ消滅の効力が生ずる(民法620条等)とされている。しかし、実務上は解約と解除が混同して使用されており、その区別は明確ではない。

解約手付

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。解除の方法などは一般の場合と同様であるが、手付額、又は倍額のほかに損害賠償を請求することはできない(同法557条2項)。手付には、このほか証約手付、違約手付がある。

価格査定

宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、専門家の立場から依頼者へ助言する合理的希望価格の形成のための成約見込価格を調査・算出することをいう。業者は売買すべき価額について依頼者に意見を述べるときは必ず一定の標準的手法に従い、選択した取引事例を根拠として明示し、依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。この手法が価格査定マニュアルである。これに要する費用は媒介の成功報酬に含まれる(宅建業法34条の2第2項)。

瑕疵担保責任

売買の目的物に隠れた瑕庇があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。「売主の担保責任の一形態である。瑕疵とは、建物にシロアリがついでいたとか、土地が都市計画街路に指定されていたことなどをいう。買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、売主に対して賠償請求をすることができる。また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、契約を解除することができる(同法570条において準用する566条1項)。ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなけれぱならない(同法570条、570条において準用する566条3項)。また強制競売で物を買った(競落した)場合には、買主にこれらの権利は与えられない(同法570条ただし書)。

仮登記

終局登記(本登記)をなしうるだけの実体法上又は手続法上の要件が完備していない場合に、将来の登記の順位を保全するため、あらかじめなす登記をいう(不動産登記法2条)。後日要件が完備して本登記がなされれば、仮登記の順位が当該本登記の順位になるという順位保全効力を有する(同法7条2項)が、仮登記のままでは対抗力はない。このような仮登記の一時的・仮定的性格にかんがみ、実務上仮登記申請の際には登記済証、利害関係人の承諾書の添付は必要とされず、さらに法律上仮登記権利者が単独で、仮登記義務者の承諾書を添付してする方法(同法32条)や仮登記仮処分命令によってする方法(同条33条)等、仮登言己申請の特則が設けられている。

危険負担

建物の売買契約などの双務契約において、相互の債務が履行される前に一方の債務がその債務者の責めに帰することのできない事由により履行不能となって消滅した場合に、他方の債務が消滅するかの問題。例えぱ、契約後隣家の失火の類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。建物の引渡義務を負う売主(債務者)が代金を請求し得ないとするのが債務者主義、買主(債権者)は代金を支払わねぱならぬとするのが債権者主義という。民法の規定によれぱ、不動産のような特定物(不特定物については特定を生じた後)に関する物権の設定又は所有権の移転をもって双務(売買等)契約の目的としている場合は、債権者主義を採っているが(民法534条)、その他の場合は債務者主義を採っている(同法536条)。なお、実際の不動産取引の場合は、民法の規定とは逆に、特約をもって債務者主義を採っているのが一般である。

既存宅地の制度

市街化調整区域であっても市街化区域と一体的な日常生活圏を構成する一定規模以上の集落内にあり、市街化調整区域とされた時点で既に宅地になっていた土地として開発許可権者の確認(既存宅地の確認)を受けたものにおいて行う建築物の建築等について、都計法第43条に基づく許可を不要とするもの。しかし、当該制度は平成12年の都計法の改正(平成13年5月18日施行)により廃止され既存宅地において行う建築行為も都計法第43条の許可を要することとなったが、施行日前に既存宅地の確認を受けた土地又は施行の際に現に確認の申請がなされている土地においては、5年間に限り従来通り許可不要で建築することが可能である。

既存道路

建基法42条の道路のうち、同条1項3号による道路と2項による道路のことをいう。前者の道路とは、同法第3章の規定が適用されるに至った際、現に存在する道、すなわち建基法の施行時(昭和25年11月23日)に都市計画区域内に現に存在した道(後に都市計画区域内に編入された場合は、その際、現に存在する道)で幅員4m以上のものをいう。また、後者の道路とは、前者の道路と同様、同法第3章の規定が適用されるに至った際、現に建物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したものをいう。いずれも公道、私道を問わない。

既存不適格建物

建基法の規定の施行又は改正の際すでに建っている建築物又は工事中の建築物で、当該規定に全面的に又は一部が適合していないものをいう。既存不適格建築物についでは、その適合していない規定に限り適用が除外され(同法3条2項)、そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない(同法3条3項、同法86条の‐7)。

境界

日常生活では、「境界」という用語は広く使用されているが、法的にはΓ異筆の土地の間の境界」(最判昭31.12.28)、すなわち公法上の区分線をいう。土地を所有権の目的物として登記するために、土地を人為的に区分して独立させる必要がある。不動産登記法は、土地の表示の登記において、土地を特定するため、一筆ごとに他の土地の地番と重複しない番号をもって地番を付すこととしている。この地番と地番の境が境界である。したがって同一地番の土地の中での境界は存在しない。また、相隣者間の合意のみによって、一筆の土地の境界自体は変動せず、境界を確定することはできない(最判昭42.12.26)。

供託

法令により金銭・有価証券又はその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局又は法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託原因によって分類すると次のとおり。(1)債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能及ぴ債務者の過失なしに債権者を確知できないときの供託(民法494条等)。(2)債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる損害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。(3)単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるときの供託(民法367条質権設定の際の支払いに関する供託等)。(4)その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。供託の方法及び場所等についでは、供託法及ぴ宅建業法等それぞれの法律で定められている。

供託所等に関する説明

法令により金銭・有価証券又はその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局又は法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託原因によって分類すると次のとおり。(1)債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能及ぴ債務者の過失なしに債権者を確知できないときの供託(民法494条等)。(2)債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる損害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。(3)単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるときの供託(民法367条質権設定の際の支払いに関する供託等)。(4)その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。供託の方法及び場所等についでは、供託法及ぴ宅建業法等それぞれの法律で定められている。

共用部分

区分所有を目的とされた建物のうち、専有部分以外の建物部分、専有部分に属しない建物の附属物などをいう(区分所有法2条4項)。共用部分には、法定共用部分といわれる部分、a基礎及び壁・柱等、建基法2条にいう主要構造部など、b廊下、階段室、玄関、配電室等、構造上共用とされる部分と、規約共用部分といわれる管理人室、集会室、物置、倉庫等、管理組合の規約で定められるものとがある。これら共用部分は、全区分所有者の共有に属し(同法 条1項)、その持分は専有部分の床面積の割合による(同法14条)。各共有者は共用部分を使用することができ(同法13条)、専有部分が譲渡されると、共用部分の持分もそれに従って移転する.(同法15条)。

居室

居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室(建基法2条4号)。居室は、採光、換気、日照等について一定の条件を満たさなければならないとされている(建基法28条以下)。

居住用財産の譲渡損失の繰越控除

租税特別措置法による課税の特例で、平成15年12月31日までの譲渡で、個人が単年通算によっても控除しきれなかった居住用財産の譲渡損失の金額を有する場合に、買換え資産(一定の居住用財産)に係る住宅借入金等を有する等一定の要件の下で、その譲渡損失の金額についでその年の翌年以後3年内の各年分(合計所得金額が3,000万円以下である年分に限る)の総所得金額等からの繰越控除を認めるとするもの(租税特別措置法41条の5)。

居住用財産の譲渡の際の課税の特例

租税特別措置法による課税の特例で、個人が居住用財産を譲渡した場合の課税の特例措置。次のものがある。(1)自己の居住用財産を譲渡した場合、その譲渡益から3,000万円を控除した,金額が課税譲渡所得金額となり、長期渡であるか、短期譲渡であるかによって、それぞれの計算方法により税額を計算する(居住用財産の3,000万円特別控除、租税特別措置法35条)。(2)譲渡した年の1月1日で、家屋と土地との所有期間がともに10年を超えているものは、譲渡益から3,000万円の特別控除をした後の課税譲渡所得金額に対して、金額に応じて税率を軽減する(特別控除、軽減税率の特例、同法35条、同法31条の3)。(3)一定の条件の下で一居住用財産の買換え・交換を行った場合、買換え資産の価額が譲渡資産の価額を上回れぱ、譲渡所得の全体に対して課税の繰延べがきれる。ただし、特定の居住用財産の買換え・交換特例は平成15年12月31日までの譲渡にしか適用されない。(相続等により取得した居用財産の買換え・交換特例、同法36条の2、同法36条の5)(特定の居住用財産の買換え・交換特例、同法36条の6)。

区分所有権

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、又は倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう(区分所有法l条、同法2条1項)。この各部分は専有部分と呼ぱれ、共用部分と区別される。専有部分についでは、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない(同法6条)。共用部分に対しては専有部分の床面積の割合で持分を有し(同法l4条)、共同で使用する(同法}3条)。専有部分の処分は自由であるが、敷地利用権をこれと切り離すことはできず(同法22条)、共用部分の持分の処分もこれに従う(同法15条)。

区分所有建物の敷地利用権

区分所有建物の専有部分を所有するために建物の敷地を利用する権利をいう(区分所有法2条6項)。区分所有の形態には、縦割型、横割型、及び複合型があり、それによって利用権も異なることがある。.土地利用権としては、所有権が最も多いと思われるが、区分.所有者全員が敷地全部を所有する場合は、専有部分の面積に応じた持分による共有の関係を生ずる。地上権や賃借権の場合も、全員が一体として設定しているときには準共有となる。敷地利用権を有しない区分所有者に対しては、その専有部分の収去請求権者から、区分所有権の時価による売渡請求権がある(同法10条)。

クーリングオフ

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、宅建業者の事務所又はそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み又は売買契約についで、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回又は契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき、宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき。申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。

 

グルニエ

屋根裏部屋のこと。元来は穀物置場を意味していた。天井が傾斜していて外気の影響が大きいため居室には適していないが、屋根の一部に窓をつけると通風、採光がよくなり、居室としても利用できる。

競売

広義には、売主が多数に買受けの中出をさせ、最高価格の中出人と売買をすることをいう。不動産競売については、金銭債権の不動産に対する強制執行手続に基づくものと、担保権の実行手続に基づくものとがある。

契約の解除

民法上は、売買・贈与契約等の一時的契約と、賃貸借、雇用、委任等のように一定期間継続する契約の両方についで「契約の解除」という用語を用いているが、講学上は、売買契約等、いったん成立した契約を一方の意思表示によって、当初に遡って解消させることをいう。契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合(約定解除権)か、履行遅滞(民法541条)、履行不能(同法543条)等、法定の事由がある場合(法定解除権)でなければ、これをすることができない。解約手付、買戻しの特約のあるときも解除権の留保があったものとされる。契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する(同法541条)。解除により各当事者は原状回復義務を負い(同法545条1項)、もし損害があれぱ賠償請求もできる(同法545条3項)。なお、賃貸借、雇用、委任等の継続的契約の解除についでは、将来に向かってのみその効力を生ずるものとされている(同法620条、同法条、同法条)。

契約の成立

対立当事者間に、売買、賃貸借等の法律効果を発生させるための意思表示が合致することをいう。一般的には、甲が土地を1,000万円で売りたいと乙に申し込み、乙がこれを承諾する場合のように、申込みと承諾の意思表示の合致による。申込みは必ずしも特定の人に対するものでなくてもよいが、甲が分譲住宅販売の新聞広告や折込みのチラシをしたような場合には申込みの誘引と考えられるから、契約はこれを読んだ乙からの申込みがあり、甲が承諾したとき成立することになる。契約は一般的には口約束でも成立するが、宅建業者(宅建業法34条の2、同法37条)、建設業者(建設業法19条)、貸金業者(賃金業の規制等に関する法律17条)は、契約の締結につき書面の作成交付を義務づけられている。

建築基準法

建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることを目的に、昭和25年に制定された法律。建築物の構造耐カの安全確保に関する基準、防火、避難に関する基準、建ぺい率、容積率、高さ等の形態に関する基準等、建築物に関する最低限の基準を定めている。また、その基準の実効性を担保するため、着工前の建築確認、工事完了後の完了検査・違反建築物の是正措置等の行政手続についで定めている。

建築条件付分譲宅地

建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることを目的に、昭和25年に制定された法律。建築物の構造耐カの安全確保に関する基準、防火、避難に関する基準、建ぺい率、容積率、高さ等の形態に関する基準等、建築物に関する最低限の基準を定めている。また、その基準の実効性を担保するため、着工前の建築確認、工事完了後の完了検査・違反建築物の是正措置等の行政手続についで定めている。

建築物の耐震改修の促進に関する法律

阪神・淡路大震災において、特に昭和56年以前に建築された現行の耐震基準を満たさない建築物の被害が顕著だったことから、現行の耐震基準に適合しない建築物の耐震改修を推進することを目的として、平成8年4月1日に施行された法律。(1)多数の者が利用する一定規模以上の建基法上の既存不適格建築物(特定建築物)の所有者は耐震診断、耐震改修に努めること、(2)建築物の耐震改修計画についで、所管行政庁に認定申請ができ、認定を受けて住宅の耐震改修を行う者には住宅金融公庫の融資条件の緩和を行うこと等が規定されている。

建築物の高さの制限

都市計画区域及び準都市計画区域内において、建築物はその存する地域地区等に応じて、以下のような高さの制限を受ける。(1)第1種低居住居専用地域又は第2種低居住居専用地域内の建築物の絶対高さ制限(10メートル又は12メートル)(建基法55条)、(2)道路高さ制限、隣地高さ制限、北側高さ制限(同法56条)、(3)日影による中高層の建築物の高さの制限(同法56条の2)、(4)高度地区内の建築物の高さの制限(都市計画で建築物の最高限度又は最低限度が定められる)(同法58条)。

建築物の延べ面積

建築物の各階の床面積の合計のこと。ただし、建基法52条1項に規定する延べ面積(建築物の容積率の最低限度に関する規制に係る当該容積率の算定の基礎となる延べ面積を除く。)には、自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設(誘導車路、操車場所及び乗降場を含む)の用途に供する部分の床面積を算入しない(建基法施行令2条1項4号)。ここで、床面積とは、建築物の各階又はその一部で、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいう(同法施行令2条1項3号)。

建築面積

建築物が敷地を覆っている面積。建築物の外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積をいう。ただし、地階で地盤面上1m以下にある部分は、算定対象から除かれる。また、軒、庇、はね出し縁等がある場合で、外壁や柱の中心線からlm以上突き出ている場合には、その先端から1mまでの部分は、建築面積には算入されない(建基法施行令2条1項2号)。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積(建物の水平投影面積)の割合(%)。
例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50%ということになる。

建物の建ぺい率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

権利証

権利に関する登記済証のことを略して権利証という。広義には登記所から登記済みの証明として交付を受けたすべての書面を登記済証というが、権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう(不動産登記法60条)。当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、その申請意思の担保として添付を要求される(同法35条1項3号)。もし登記済証が滅失又は紛失したときは保証書によることになる(同法44条)。なお、所有権の登記ある不動産についでの合筆、合併登記の登記済証は、その権利に関する登記済証として扱われる(同法60条1項)。

公示価格

地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が、毎年1回公示する、一定の基準日における標準地の価格のこと。都市計画区域内で標準的な土地(標準地)を選定し、当該標準地について2人以上の不動産鑑定士等の鑑定評価を求め、その正常な価格を判定して公示するものである。例年1月1日現在の価格が3月下旬に公示される。公共事業の施行者が土地の取得価格を決める場合や国土法による土地取引規制における価格審査においてはこれを規準として行うべきこととされている。なお、地価公示価格の動向については、前年と継続する標準地の価格の上昇又は下落の率を意味する変動率が使用される。

 

公正証書

公証人が私人の法律行為その他私権に関する事実について作成する証書をいう(公証人法1条)。公正証書は、公証人の面前において嘱託人がした陳述又は金銭の授受などの行為を、公証人が聴取又は目撃して作成する(同法35条)。公正証書は、訴訟手続上強い証明力を有し(民事訴訟法228条2項)、債権譲渡などでは確定日付のある文書とされ(民法467条2項、民法施行法5条1項1号)、遺言についでは家庭裁判所での検認の手続が不要とされ(民法969条、同法1004条2項)、さらに金銭の支払についでの公正証書で債務者が執行を受諾する旨の文言のあるもの(執行証書)は、債務名義として債務者の財産を差し押さえたりすることにも利用される(民事執行法22条5号)。

公租公課の起算日

不動産の売買に際しては毎年継続的に賦課される固定資産税、都市計画税を売主、買主がどのように分担するかという問題が生じるが、その負担額を算出する基礎となる日がいわゆる公租公課の起算日である。固定資産税、都市計画税は毎年1月l日の登記名義人に対して課せられるのであるから、税の分担については1月l日を起算日とするのが正しいとする暦年方式説(1月1日説)と1月1日はあくまで税の賦課期日にすぎず、課税対象期間は4月l日から翌年3月末日までと解釈するのが正当であり、したがって4月1日を起算日とすべきだとする年度方式説(4月1日説)の2説がある。

 

公道

一般に国や地方公共団体等の公的主体が一般交通の用に供する道路をいう。道路法にいう高速自動車国道・一般国道・都道府県道・市町村道は公道の典型的なものである。なお、道路運送法上の自動車道(一般自動車道と専用自動車道)、土地改良法に基づく農業用道路、森林法に基づく林道(国有林林道と民有林林道)等は、その開設・維持・管理等についで公法的な保護・助成が受けられる半面、特殊な規制が加えられ、その所有者の自由な処分は許されていないので、これらは、私道というよりは公道としての性格の強い道路といえよう。

公募売買・実測売買

土地の売買に関する契約方式。公簿売買方式とは土地登記簿の表示面積により売買代金‐を確定し、以後その金額を変更しない方式、実測売買方式とは契約時に実際の面積を測量し、その面積に基づいた金額によって売買する方式である・暫定的に登記簿の面積により売買を行い、後に実測した面積との差を清算する方式もとられているが、実務上はこれも実測売買に含まれると解されている。一般に山林手農地めような広大な土地の売買はほとんど公簿声買によつて行われているが、地域によつては宅地売買において公簿方式をとる例も多い。しかし、個人の住宅地の場合は売主、買主の公平を期する観から実測売買とする契約が増えている。

国土利用計画法

国土利用計画の策定に関し、必要な事項を定め、土地利用基本計画の作成、土地取引の規制に関する措置その他の土地利用を調整するための措置を講ずることを目的に昭和49年に制定された法律。都道府県知事は、都市計画区域のうち、土地の投機的取引が集中して行われ、地価が急激に上昇する区域等を規制区域として指定すること(12条)、規制区域内の土地の権利の移転等をする契約を締結する場合は、都道府県知事の許可を受けなければならないこと(14条1項)、一定規模以上の土地(市街化区域2,000m2以上、その他の都市計画区域5,000m2以上、その他の地域10,000m2以上)の売買等の契約を締結した場合には、権利取得者は、その契約を締結した日から2週間以内に都道府県知事に届け出なけれぱならないこと(23条1項)、都道府県知事は、地価が一定の期間内に国土交通大臣が定める基準を超えて上昇する区域等を注視区域として、地価が急激に上昇し合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域を監視区域として、指定することができること(27条の3、27条の6)、注視区域内及び監視区域内の土地の権利の移転等をする契約を締結する場合は、都道府県知事に届出をしなけれぱならないこと、届出をした者は、6週間を経過する日までの間は売買等の契約を締結してはならないこと(27条の4第1項、27条の4第3項、27条の7第1項で準用する場合)等を定めている。注視区域、監視区域の指定は都道府県で確認することができる。

固定資産税

1月1日現在(賦課期日)に、固定資産課税台帳、又は補充課税台帳に登録された一定の土地、家屋、償却資産の所有者に課税される市(区)町村税(都税)である。課税標準は、3年にl度の基準年度ごとに改訂し、第2又は第3年度については比単価格で課税される。納税は普通徴収で4期分納である。

さ行

債権譲渡

債権者甲が債務者乙に対する債権を第三者丙に護り渡すことをいう(民法466条)。債権は、その性質上譲渡を許さないもの、譲渡禁止の特約のあるものを除いて、自由に譲渡できる(同法466条)。譲渡は甲丙間でできるが、乙に対してこれを主張するには、甲から乙に通知するか乙の承諾を得ておかなければならない(同法467条1項)。また債権が丁にも譲渡されたような場合には、丙丁間では、確定日付のある甲の通知書又は乙の承諾書を持っていなければ、相手方に譲受けを主張できない(同法467条2項)。なお甲の通知の合には、乙はそれまでに例えば甲に済したことを丙にも主張できる(同468条2項)が、無条件に乙が譲渡を諾したときはその主張はできない(同法468条1項)。

債権・債務

甲が乙に対して、金銭の支払、物の引渡し、一定の積極的行為(作為)又は消極的行為(不作為)を求めることのできる法律上の地位を債権といい、乙が甲に対して負うこれらの義務を債務という。債権は物権に対する概念である。物権は物に対する支配的絶対的な権利であるが、債権は人に対する権利であるから、同じ債務者乙に対して甲からのあるいは甲丙両名からの同一種類の数個の債権が成立しうる。ただし債権についでも第三者からの侵害に対し不法行為の成立が認められ、譲渡性もある(民法466条本文)。債権は債務者がこれを履行しないと損害賠償債権に転化し、また裁判に基づく執行により強制されることもある。

催告

債務者に債務の履行を求めたり、制限能力者や無権代理人の行為を追認するかどうか確答を求めたりすることをいう。債務者に対し催告をした後、6カ月以内に裁判上の請求、差押え、仮差押え等の手続をすると時効中断の事由となり(民法153条)、期限の定めのない債務については履行遅滞の効果を生じ(同法412条3項)、債務不履行による契約解除権を発生させる(同法541条)。また、制限能力者が能力者となった後その相手方がこれに催告し、一定の期間経過後確答がなけれぱ、その行為を追認したものとみなされ(同法19条1項)、無権代理人と法律行為をした相手方が本人に催告し、一定の期間経後確答がなけれぱ、その行為の追認を拒絶したものとみなされる(同法114条)。催告は、口頭でしてもよいが、配達証明付内容証明郵便ですると、証拠を残すことができる。

催告の抗弁権

保証人丙が債権者甲から請求を受けたのに対して、まず主たる債務者乙に催告するよう主張できる権利をいう(民法452条)。丙の債務は、乙が履行しない場合の補充的なものであるから、検索の抗弁権と並んで催告の抗弁権が与えられる。甲は催告の抗弁に対して乙への催告を証明すれぱ、再び丙に対する請求ができる。催告の抗弁にかかわらず甲が乙への催告をしないで、乙から全部の弁済を受けられないようになった場合には、直ちに催告すれぱ乙から弁済を得られたであろう額について、丙は免責される(同法455条)。催告の抗弁権は、乙が破産したとき、行方不明となったとき(同法452条ただし書)、または連帯保証のとき(同法454条)には、認められない。

サービスルーム

建基法の採光基準等を満たしていない居室以外の部屋で、通常は納戸として建築確認を受けているもの。多目的ルーム、.スペアルーム、フリールーム等と表現されることも多い。

市街化区域・市街化調整区域

すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を市街化区域、市街化を抑制すべき区域を市街化調整区域という(都計法7条2項及び3項)。都市計画区域について無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に、市街化区域及び市街化調整区域の区分(区域区分)を定めることができる(ただし、首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯、近畿圏整備法に規定する既成都市区域又は近郊整備区域、中部圏開発整備法に規定する都市整備区域の全部又は一部を含打都市計画区域及び大都市に係る都市計画区域として政令で定める区域についでは、区域区分を定めるものとする)としている(同法7条1項)。

 

敷地

一般的には、建築物の占める土地を指す。広い意味では、街区・画地などを総称したり、道路・河川などの占める土地を指す場合もある。建築関係法規では、一つの建築物又は用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある一団の土地をいう(建基法施行令1条1号)。一団の土地かどうかは登記簿上の筆致や地目、所有関係等とは直接関係なく、不連続でない意味とされており、道路や河川などをはさんでいる敷地や、間に無関係な敷地を隔てて存在するような敷地は、別敷地とみなされる。

私道

一般には私人の土地のみをもって、当該道路に面している土地の利用を目的に築造した道路をいう。土地の寄附又は提供を条件に村道等を築造する場合もあるので、道路法上の道路・公道と明確に区分されてるわけではない・私道には‐、特定の私人により専用的に使用されているものから一般に開放されているものなどその使用形態は種々ある。私道の維持・管理は原則としてその土地の所有者の自由にまかされているが、建基法上の道路とみなされているものについでは、その変更・廃止が制限される(建基法45条)。

 

私道負担

不動産取引において、売買等の対象となる土地の一部に私道の敷地が含ま れている場合に、この私道敷地部分を私道負担という。私道には建基法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的となっているようなものを含む。また私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や将来生じることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。宅建業法35条に規定する重要事項の説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務づけられている。これは、私道負担のあることを知らないで取引をした購入者に対して、損害を与えないよう、あらかじめ私道の負担の内容を説明する義務を課したものである。

支払金・預り金の保全

宅建業者が受領しようとする支払金又は預り金については、宅地建物取引業保証協会が一般保証業務として行う保証措置(連帯保証)、銀行等が一般保証委託契約に基づいて行う保全措置、及び保険事業者が保証保険契約に基づいて行う保全措置及び指定保管機関が一般寄託契約等に基づいて行う保全措置が設けられており、その概要は宅建業法35条に規定する重要事項の説明の1項目となっている。宅建業法35条1項10号に規定する支払金・預り金とは、代金・交換差金・借賃・権利金・敷金その他名義のいかんを問わず取引の対象となる宅地又は建物に関して受領する金銭である。ただし、受領額が50万円未満のもの、宅建業法41条又は41条の2の規定により保全措置が講じられてぃる手付金等、売主又は交換の当事者である宅建業者が登記以後に受領するもの、及ぴ報酬は除く。

守秘義務

宅建業者及びその使用人その他の従業者は、正当な理由がなけれぱ、その業務上取り扱ったことについで知り得た秘密を他に漏らしてはならず、宅地建物取引業を営まなくなつた後、又はその使用人等でなくなった後でも同様とされている(宅建業法45条、同法75条の2)。宅建業者等は、宅地又は建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることをとくに強く義務づけられている。「正当な理由」が認められる場合として、例えぱ、裁判の際、又は税務署の職員から法令に基づき証言を求められた場合等が挙げられる。

消費者契約法

消費者と事業者との間の情報の質・量・交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認・困惑した場合の契約の申込み等の取消し等を定め、消費者の利益の擁護を図ること.を目的として平成13年4月1日より施行された法律。消費者と事業者との間で締結される契約についで適用され、当事者双方が事業者である契約と当事者双方が消費者である契約は対象とならない。本法では、事業者が契約の締結の勧誘に際して、重要事項について事実と異なることを告げ又は将来における変動が不確実な事項の断定的判断を提供し、消費者がその内容が事実であると誤認した場合は申込みや承諾の取消しを可能とし(4条)、事業者が損害賠償の責任を全く負わないとする等、消費者の利益を不当に害する契約条項の無効(8条)、等を定めている。消費者契約法と民法・商法が競合する場合は消費者契約法が優先し適用される。また、消費者契約法と宅建業法が競合する場合は、宅建業法が優先される(11条2項)。例えぱ、瑕庇担保責任の免責特約は、消費者契約法では免責特約が有効な場合を限定し、全部免責条項を無効としているが、宅建業法では、売主が業者の場合は、目的物の引渡し後2年以上となる特約を除き、買主の不利となる一切の特約を無効(宅建業法40条2項)としており、宅建業法が優先して適用される。

 

住宅性能保証制度

(財)住宅保証機構が運営する新築住宅の瑕疵に関する保証制度。保証期間内に瑕疵が発生したときは、保証書を発行した登録業者が無償で補修を行う。働住宅保証機構は、設計施工基準の制定、現場検査の実施、補修費用の保険金によるカバー等により保証期間内の保証の実効性を高めている。なお、保証書を発行した登録業者が倒産した場合は、保険により一定の保証が行われる。保証期間は、住宅品質確保法に対応しているが、仕上げの剥離、建具の変形等特定の不具合に対しても独自の短期保証がある。昭和55年度に一戸建住宅を対象に実施された後、平成5年度から一定の新築分譲マンション、平成9年度から一定の共同住宅、平成14年度から一定の増改築工事についても適用対象として制度拡充された。

 

住宅の品質確保の促進等に関する法律(住宅品質確保法)

住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕庇担保責任についで特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ることを目的として平成12年4月1日から施行された法律。本法では、住宅の建設工事の請負人は、請負契約書に住宅性能評価書やその写しを添付し又は注文者に交付した場合は、その住宅性能評価書等に表示された性能を有する住宅の建設工事を行うことを契約したとみなされる(6条1項)、また、新築住宅の売主は、売買契約書に住宅性能評価書やその写しを添付し又は買主に交付した場合は、その住宅性能評価書等に表示された性能を有する新築住宅を引き渡すことを契約したとみなされる(6条2項)等の定めがある。住宅性能評価は、住宅の請負工事発注者や新築住宅の供給者の申請により任意に行われるもので、全ての住宅に義務付けられたものではない。宅建業法には、建物の売買又は交換の契約にあっては、建物が住宅品質確保法に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨を重要事項説明書の記載事項とする規定がある(宅建業法施行規則16条の4 の2)。

重要事項の説明義務

宅建業者は、宅地・建物の売買(割賦販売を含む)・交換・賃貸等の相手方、代理を依頼した者、媒介に係る売買・交換・賃貸等の各当事者(以下「相手方等」という)に対して、その者が取得し又は借りようとしている宅地・建物に関し、契約が成立するまでの間に、取引しようとする物件や取引条件等に関する一定の重要な事項についで、これらの事項を記載した書面(重要事項説明書)を交付して、取引主任者から説明をさせなければならない(宅建業法35条1項及び2項)。なお、取引主任者は、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならないこと(同法35条3項)、書面(重要事項説明書)の交付に当たっては、取引主任者は、当該書面に記名押印をしなけれぱならないとされている(同法35条4項)。

重要事項の不告知・不実告知の禁止

宅建業者は、その業務に関して、宅建業者の相手方等に対し、重要な事項についで故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をしてはならない(宅建業法47条1号)。重要な事項というのは、取引の相手方等にとって、その意思を左右するような重大な利害関係のある事項のことである。例えば、取引の対象となっている土地や建物に、第三者の権利が設定されている場合、宅建業者がこれを故意に告げなかったり、あるいは虚偽の事実を告げたりすることを禁止したものである。

セットバック

2項道路(建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと)に接する場合において、建物を建築・再建築する際、道路の中心線から2mとなるよう敷地の一部を後退させることをいう。
なお、セットバックした部分は道路とみなされ、建物を建築することはできない。

専属専任媒介契約

媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買又は交換の契約を締結することができない旨の特約)を付した契約である。媒介契約を締結した業者は、(1)書面の交付義務、(2)価額等についで意見を述べる際の根拠明示義務が課されているが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、(3)媒介契約の有効期間を3カ月以内とすること、(4)依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、(5)1週間に1回以上業務の処理状況についで報告すること、(6)媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどが義務づけられている。〔⇒一般媒介契約、⇒専任媒介契約〕任者であるときは、その役員は、自ら主として業務に従事する事務所についでは、専任の取引主任者とみなされる(同法15条2項)。

専任媒介契約

依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、媒介契約の一形式。専任媒介契約が締結されると、依頼者は他の業者への依頼が禁止されるが、宅建業者は他の業者から依頼者を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見付ける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがある。宅建業法では(1)依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3カ月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3カ月を超えないこと、(2)宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、(3)媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけている(宅建業法34条の2)。

線引き

都市計画地域について、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため必要があるときは、都市計画に市街化区域(すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域)と市街化調整区域(市街化を抑制すべ.き区域)との区分(区域区分)を定めることができるとしている(都計法7条1項)。この区域区分することを通常線引きと呼び、区域区分が定められていない都市計画区域を非線引都市計画区域という。市街化区域については少なくとも用途地域を定め、市街化調整区域についでは原則として用途地域を定めないものとされている(同法王3条1項7号)。なお、首都圏整備法に規定する既成市街地又は近郊整備地帯、近畿圏整備法に規定する既成都市区域又は近郊整備区域及び中部圏開発整備法に規定する都市整備区域の全部又は一部を含む都市計画区域、並びに、大都市に係る都市計画区域として政令で定めるものについでは、必ず区域区分を定めるものとされている(同法7条1項)。

 

占有権

自己のためにする意思で、物を所持するという事実状態(占有)が権利として認められることをいう(民法180条)。このような事実状態が権利として認められるのは、社会の現状を一応正しいものとして、これを保護し秩序を維持しようとするためである。したがって民法は、占有者は所有の意思をもって善意・平穏かつ公然に占有するもの(同法l86条)、並びに占有者が占有物の上に行使する権利はこれを適法に有するものと推定している(同法188条)。そして占有権者は、自己の占有が侵害されようとするときには、占有の訴によって救済を受けられる(同法197条以下)。占有権は所有権などの本権とは別個のものであるから、この訴は本権の訴とは別の扱いを受ける(同法202条)。

 

専有部分

一棟の建物のうち、構造土区分され独立して住居等の用途に供することができる部分で、区分所有権の目的となるものをいう(区分所有法1条、同法2条3項)。専有部分以外の部分は廊下、階段等の共用部分である。専有部分は、まず構造上の独立性を必要とし、仕切壁、天井、床等によって他の部分と遮断されていなければならない。次に、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他摯物としての用途に供するという利用上の独立性も必要とされている。なお、共用部分であっても、バルコニーのように特定の区分所有者の専用使用権が認められることがあるが、このためには規約又は管理組合での決定が必要である。

有面積と専用面積

専有面積とは、分譲マンション等の区分所有建物の専有部分(区分所有権の目的となる建物の部分)の面積をいうが、この専有面積に共用部分のうち特定の部分を特定の区分所有者に専用的に使用させる部分(バルコニー・扉付きのポーチ状になった廊下の一部等の専用使用部分)の面積を加えた面積のことを専用面積ということがある。しかし、不動産の表示に関する公正競争規約では区分所有建物の場合は専有面積を表示することとされており、これに車庫、地下室等の面積を含むときは、その旨及びその面積を表示することとなっている。なお、専有面積の算出法には壁芯計算と、登記簿に記載される内法計算の2つがあるが、区分所有建物の床面積は、規約で別段の定めをしない限り、「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平影面積による」(区分所有法14条3項)として、内法計算によることとしている。

専用使用権

各住戸に接するバルコニーのような共用部分でありながら、特定の人だけが使用できる権利を専用使用権といぅ。専用使用権の設定は、原則として区分所有者全員の合意が必要であり、通常は、管理規約等で規定されている共用部分の管理については、管理組合が責任を負うのが原則であるが、専用使用権が及ぶ部分についでは、その専用使用者が管理についでの責任を負う旨規定されることが多い。なお、宅建業者はこの専用使用権に関する規約がある場合に、これを説明する必要がある(宅建業法35条1項の5号、同法施行規則16条の2第3号)

損害賠償

契約違反(債務不履行)や不法行為を原因として発生した損害を填補することをいう(民法415条、同法709条)。金銭で賠償するのを原則とする(同法417条、同法722条l項)が、名誉毀損では謝罪広告を求めることもできる(同法723条)。賠償されるのは財産上の損害が通例であるが、生命、身体、自由等の侵害にあっては精神的損害(慰謝料)も請求できる(同法710条、同法711条)。賠償額は、原則としてその加害行為(債務不履行)によって通常生ずべき(相当因果関係のある)損害に限るが、特別の事情による損害も当事者が予見し、又は予見可能であった七きは賠償の対象となる(同法4l6条)。損害賠償請求権は、不法行為では加害者及び損害を知ったときから3年、債務不履行では権利発生から10年で時効消滅する。

 

損害賠償の予定等の制限

損害賠償額の予定(債務者の債務不履行の際、債権者は実際に生じた損害を立証することなく、あらかじめ予定した額を請求できるとの定め)は、一般私法上は自由にできるが、宅建業者が自ら売主として、売買契約を締結するときは、損害賠償額の予定と違約金(違約罰)の合計額に限度(代金の10分の2以下)を設け、これに反する特約は、限度を超える部分について無効とされている(宅建業法38条)。これを自由とすれば、予定額が極めて高額となって購入者の利益を害するおそれもあり、また一般的に実損害が代金の2割を超えるのはまれであると考えられ、このような場合が想定されるときは予定額を定めず、実損害を立証して請求する方法もあるためである。本条は宅建業者間取引には適用されない(同法78条)。

た行

宅地建物取引業

宅地建物取引業とは、宅地又は建物についで、売買又は交換、売買・交換又は賃貸の代理、売買・交換又は賃貸の媒介を、業として行うものをいう(宅建業法2条2号)。従って貸借を業として行う行為は該当しない。業として行うとは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指し、その判断は(1)取引の対象者、(2)取引の目的、(3)取引対象物件の取得経緯、(4)取引の態様、(5)取引の反復継続性を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる。

宅地建物取引業保証協会

宅建業者を社員とし、国土交通大臣の指定を受けた公益社団法人であつて、社員の宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決、取引により生じた債権の弁済等が主な業務内容である。平成15年3月末現在、(公社)全国宅地建物取引業保証協会と(公社)不動産保証協会が指定されている。加入する宅建業者は、営業保証金の供託に代えて、一定額の弁済業務保証金分担金(主たる事務所つき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円)を納付することと されている。社員である宅建業者と取引した者は、取引により生じた債権に関し、保証協会の認証を受けた額の弁済を受けることができることとなっている。また、保証協会は、この弁済業務のほか、取引の苦情、紛争の相談や宅建業に従事する者に対する研修等も行っている。

宅地建物取引士

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士証の交付を受けた者をいう(宅建業法15条1項)。宅地建物取引士になろうとする者は、都道府県知事が行う宅地建物取引士資格試験(同法16条)に合格し、都道府県知事の登録を受け(同法18条)、さらに宅地建物取引士証(同法22条の2)の交付を受けなけれぱならない。なお、昭和63年の宅建業法改正により、登録は、宅地若しくは建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者、又は、国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者でなけれぱ受けられないこととされた。宅地建物取引士証の有効期間は、5年である。有効期間の更新を受けようとする者は、都道府県知事が指定する講習を受講しなければならない。宅地建物取引士は、取引の当事者に対する重要事項の説明(同法35条)、重要事項説明書及ぴ同法37条の規定に基づく書面(契約書)の内容確認と記名押印の事務を行うことができるとされている。

代理

本人と一定の関係にある者(代理人)が、本人のために意思表示をなし(能働代理)、又はこれを受けることによって(受働代理)、その法律効果が代理人ではなく全面的に本人に帰属する制度をいう(民法99条以下)。親権者(同法4条、同法818条)など法律の規定に基づく法定代理と、本人の信任を受けて代理人となる任意代理とがある。任意代理権は、通常、委任・請負・雇用等の契約に伴う代理権授与行為により発生し、代理人に委任状が交付されることが多い。民法上、代理は本人のためにすることを示して行われるが、商行為の代理では顕名は不要である(商法504条)。代理人は本人に対し善管義務、忠実義務を負い、自己契約・双方代理を行ってはならない(民法}08条)。

地価公示

昭和44年7月施行の地価公示法に基づき、土地鑑定委員会は全国の都市計画区域における標準地について、昭和45年以降、毎年1月l日現在の単位面積当たりの正常な価格を公示している。この公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。

仲介手数料

宅地建物取引業者を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、媒介契約にもとづき、宅地建物取引業者に成功報酬として支払うお金のこと。
媒介手数料(媒介報酬)ともいう。

抵当権

債務者又は第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう(民法369条以下)。優先弁済は、通常、民事執行法に従い換価(任意競売)によるが、破産の場合は別除権(破産法92条以下)、会社更生では更生担保権(会社更生法123条等)によって行う。抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し、設定者に使用収益権を留保することから、生産財について最も合理的な担保とされ不動産に限らず、特別法により、鉄道財団(鉄道抵当法)、工場財団(工場抵当法)、航空機(航空機抵当法)、船舶(商法84嵩条以下)、自動車(自動車抵当法)、建設機械(建設機械抵当法)等を対象とする抵当権もある。

手付金等

代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後、取引物件の引渡し前に支払われるものをいう(宅建業法41条l項)。

登記権利者・登記義務者

対立する当事者が、共同して登記申請する場合の登記手続上の呼称である(不動産登記法26条l項)。登記権利者とは、その登記が実行されたとき、その権利についで利益を受けることが登記簿上直接的に表示されることになる権利の名義人をいい、登記義務者とは、それとは逆にその権利につき不利益を受ける‐ことが登記簿上、直接的に表示されることになる権利の名義人をいう。例えぱ、売買による所有権移転登記にあっては買主が登記権利者、売主が贅記義務者となる。また抵当権設定登記にあっては抵当権者が登記権利者、設定者が登記義務者となるが、その抹消登記の申請では、反対に設定者が登記権利者、抵当権者が登記義務者である。

 

登記事務のコンピュータ化

登記簿の改ざん防止、増大する謄抄本の交付請求への対応等、登記事務処理の迅速化・適正化を図るため、昭和63年の不動産登記法の改正により、法務大臣の指定する登記所において、登記情報がコンビユータで処理されることとなり移行作業が、順次進められている。コンビユー‐タによる処理の内容としては、登記簿の情報を電磁的に記録(以下、Γコンビュータ登記簿」という)し、コンピュータ登記簿から謄抄本に代わる書面(登記事項証明書)を発行したり、登記申請があった場合には権利変動をコンビュータ登記簿に書き込むというシステム(ブックレスシステム)である。

登記の公信力

登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一定の要件の下でその権利を取得することが認められることをいう。わが国では、登記の公信力を認めない。したがつて、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。これに対して、動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そぅ信じるについで過失がなけれぱ、真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。

登記簿

私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿をいい、不動産登記簿、船舶登記簿、商業登記簿がある。

登記簿謄本

登記用紙と同一様式の用紙をもって、(1)登記簿の一用紙に記載した事項を遺漏なく全部謄写したもの(不動産登記法施行細則35条の2本文)、(2)又は法令で定められた一部の事項を除くその他の事項の全部を謄写したもので、登記官の認証したものをいう。後者には、(1)現に効力を有する登記のみを謄写して作成したもの(同細則35条の2ただし書)(ただし、その場合は、その旨が記載されている)、(2)共同人名票の謄写のみを省略し、その余の事項全部を謄写して作成したもの(同細則35条の3第l項)、(3)共同担保目録、信託原簿、又は工場抵当の機械器具目録の謄写のみを省略し、その余の事項全部を謄写して作成したもの(同細則35条の3第2項)がある。登記簿謄本はだれでも手数料を納付して、直接に、または郵送料を切手で納付すれば郵便でも申請できる(同法21条)。

特定道路

建基法で幅員15メートル以上の道路のこと。幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路が、延長70メートル以内の部分において特定道路に接続する場合に、特定道路までの距離に応じて前面道路の幅員加算が行われる(建基法52条8項)。

都市計画

都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、都計法の規定により定めちれたものをいう。都市計画区域の整備・開発及び保全の方針、区域区分(市街化区域及び市街化調整区域)、都市再開発方針等、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興推進地域、都市施設、市街地開発事業、市街地再開発事業等予定区域、地区計画等の11種類がある(都計法6条の2~12条の12)。都市計画が決定されるとその効果として、都市計画がはたらき、一定の建築行為等が規制されることとなる。都市計画は、都道府県又は市町村が定める(同法15条1項~4項)。

都市計画法

現行の都市計画法は、大正8年の旧都市計画法を廃止し、昭和43年に新法として制定され、昭和44年から施行された。高度経済成長に伴う産業と人口の都市部への集中は、無秩序な市街化の拡大や都市内部の過密化、土地利用の混乱を招き、都市機能の低下や環境の悪化等の弊害をもたらした。こうした事態を踏まえて、「都市の健全な発展と秩序ある整備1を図り、「国土の均衡のある発展と公共の福祉の増進」に寄与することを目的として、本法は制定された。内容としては、(1)都市計画区域内において定める地域地区等の土地利用に関する計画や都市施設、市街地開発事業に関する計画といった都市計画の内容等、(2)都道府県や市町村による都市計画の決定手続、(3)開発許可制度等の都市計画制限等について定めている。最近では、平成14年に改正され(平成15年1月1日施行)、都市計画の案制度の創設、地区計画等の見直し等が行われた。

 

徒歩所要時間の表示

宅建業者が一団の宅地又は建物の分譲の広告をする場合に、当該団地から各施設までの距離又は所要時間についで表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約15条により、道路距離80メートルにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数についでは1分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。

取引事例

宅建業者が媒介を行った売買・交換及び賃貸借の不動産取引について成約時期、対象物件、取引物件、当事者の事情等の取引内容を整理し、資料事実に表現したものをいう。業者が媒介契約締結に際し売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須であるほか、市場調査、地価動向、相場気配等の不動産取引実態把握に役立つところが大きい。宅建業者は登録物件についての売買・交換の契約が成立したときは、遅滞なく、指定流通機構に報告しなけれぱならない(宅建業法34条の2第7項)。

取引態様の明示

宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするとき、及び注文を受けたときは、次のいずれの立場であるかを明らかにしなければならない(宅建業法34条)。それは、(1)自己が契約の当事者となって売買又は交換を成立させる、(2)代理人として、売買、交換又は貸借を成立させる、(3)媒介して売買、交換又は貸借を成立させる、の3態様であるが、これを明示する必要があるのは、取引態様のいかんにより法律上の効果や報酬の額が異なるからである。なお、取引の途中で取引態様が変わったときも、遅滞なく明示し直さなければならない。明示の方法は、口頭でも書面でも良いが、紛争を防ぐためにも書面でするほうが望ましい。

道路位置の指定

道路法、都計法、土地区画整理法、都市再開発法等によらないで築造する道路(幅員4メートル以上)で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)については、建基法上の道路として接道義務、道路内建築制限、容積率、道路高さ制限等の規定が適用される(建基法42条1項5号)。この道路位置の指定についでは、袋地状道路とすることができる場合の当該道路の延長の制限や自動車の転回広場の設置、すみ切りの設置、縦断勾配等に関する基準が政令で定められている(同法施行令144条の4)。

土壌汚染対策法

土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図ることを目的として平成15年2月15日に施行された法律。本法では、鉛、砒素、トリクロロエチレン等の特定有害物質に関する定義、土壌汚染の状況.の調査、土壌汚染のある土地についての指定区域め指定、土壌汚染による健康被害の防止措置等を定めている。

 

な行

2項道路

建基法42条2項に定められた建基法上の道路なので、一般にこう呼ぱれる。みなし道路ともいう。昭和25年11月23日以前(この日以降に都市計画区域に指定された区域内の場合は、指定の日の前日以前)から建物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁が指定したものは建基法上の道路とみなされ、道路の中心線から2メートル後退したところに道路境界線があるとみなされる。ただし平成4年の法改正により、特定行政庁が指定する区域内においては原則として幅員6メートル以上が道路として取り扱われれるが、この6メートル区域指定を受けた場合は、道路の中心線から3メートル(避難や通行の安全に支障がない場合2メートル)が道路境界線とみなされる。また道路の片側がJI|やがけ等の場合は、それらの境界線から4メートル後退したところが道路境界線とみなされる(建基法42条2項)。不動産の広告に当たっては、建基法42条2項の規定により道路とみなされる部分(セットバックを要する部分)を含む土地についてはその旨を表示し又セットバックを要する部分の面積がおおむね1割以上である場合は、その面積も表示しなければならない(不動産の表示に関する公正競争規約施行規則3条3号)。

農地等の権利移動の制限

(1)農地又は採草放牧地についで所有権を移転し、又は地上権、賃借権等の使用収益権を設定し、若しくは移転する場合には農業委員会(その住所地以外の区域にある農地を取得する等の場合には都道府県知事)の許可を受ければならない(農地法3条l項)。許可を受けないでした売買契約等はその効力を生じない(2)農地又は採草放牧地を転用(採草放牧地を農地に転用する場合を除く)するために、これらの土地について、(1)の権利(同法3条1項本文に掲げる権利)を設定し、又は移転する場合は当事者が都道府県知事(同一事業の目的に供するため4へクタールを超える農地等の権利を取得する場合には、農林水産大臣)の許可を受けなければならない(同法5条1項)。無許可の売買契約等はその効力を生じない。

農地法

農地改革の成果を維持推進するために昭和27年に制定された法律で、農地はその耕作者自らが所有することが最適であると認めて、耕作者の農地の取得を促進し、及びその権利を保護し、並びに土地の農業上の効率的な利用を図るため、その利用関係を調整し、もって耕作者の地位の安定と農業生産力の増進を図ることを目的としている(農地法1条)。

 

は行

媒介報酬(仲介報酬)

媒介の依頼を受けた宅建業者が、依頼者のために奔走して売買等の契約締結を実現した場合、依頼者が宅建業者へ支払う成功報酬をいう。契約が成立しない限り宅建業者は、特別に依頼を受けた広告費用や、あらかじめ依頼者の承諾を得た特別の費用以外に経費・報酬を請求できない点は、通常の委任や準委任の法律関係と異なる。なお、宅建業者は、建設省(現・国土交通省)告示により定められた額を超えて報酬を受け取る‐ことはできない(宅建業法46条2項)。また、国土交通省は媒介報酬の支払の時期については売買等の契約成立時に半額、所有権移転登記等媒介の責任を完了したときに残額を受領するよう指導している。

不動産公正取引協議会

不当景品類及び不当表示防止法10条の規定に基づき設定し、公正取引委員会の認定を受けた「不動産の表示に関する公正競争規約」を円滑かつ効果的に実施するために設けられた事業者(宅建業者等)又は事業者の団体で構成される協議会のこと。規約の周知徹底、事業者の指導、規約違反の疑いのある事実の調査、規約の規定に違反する事業者に対する措置等を行う。なお、協議会には、広告代理店等の不動産取引に関する表示に関与する者及びこれらの者の団体も賛助者として参加することができる。不動産公正取引協議会は、北海道、東北、'首都圏、北陸、東海、近畿、中国、四国、九州の各地区に設けられているが、平成14年11月1日に、規約の運営機関として全地区の協議会により構成される不動産公正取引協議会連合会が設立され、会員協議会の事業に関する指導・助言・協力並びに規約の解釈・運用の統一等の業務を行っている。

ま行

マンションの建替えの円滑化等に関する法律

区分所有者による良好な居住環境を備えたマンションへの建替えが円滑に実施できるよう、平成14年12月18日に施行された法律。略してマンション建替え円滑化法ということも多い。マンション建替事業の主体としての法人格を持ったマンション建替組合の設立、権利変換手続による区分所有権、抵当権等の関係権利の変換、危険又は有害な状況iこあるマンションの建替えの促進のため特別な措置等について定めている。

盛土・切土

元の地盤の上に土を盛って宅地を造成した部分を「盛土」部分、元の地盤を削って宅地を造成した部分を「切土」部分という。傾斜地を造成した場合、1つの宅地で「盛土」と「切土」部分が混在する場合も多い。宅地造成等規制法では、宅地造成とは宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更をいい、土地の形質の変更とは、(1)切土をした土地の部分に高さが2mをこえるがけを生ずるもの、(2)盛土をした土地の部分に高さが1mをこえるがけを生ずるもの、(3)切土と盛土を同時にする場合において盛土をした土地の部分に高さが1m以下のがけを生じ、かつ、当該切土及ぴ盛土をした土地の部分に高さが2mをこえるがけを生ずることとなるもの(4)切土又は盛土をする土地の面積が500m2をこえるものをいうと規定されている(宅地造成等規制法施行令3条)。

や行

ユーティリティ

建物内でサービス関係の設備を有する部分。住宅においては、洗濯機・食品貯蔵設備・収納棚等が集中している家事作業の中心部分をいう。主婦室とも呼ばれる。

容積率

前面道路の幅員により、その最高限度が制限されている(表参照/建基法52条1項及び2項)。なお、容積率の算定に当たって延べ面積に参入しないものとして、(1)建築物の地階で住宅の用途に供する一定の部分の床面積(同法52条3項)、(2)共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積(同法52条5項)、(3)自動車車庫その他の専ら自動車又は自転車の停留又は駐車のための施設の用途に供する部分の床面積(同法施行令2条1項4号)などと定められているほか、幅員6m以上12m未満の前面道路が70m以内で幅員15m以上の道路(特定道路)に接続する場合は、特定道路までの距離に応じた数値を加えること(同法52条8項)等の特例がある。

用途地域

都市に立地する多種多様な用途の建築物の混在を防ぐことにより、近隣の公害を防除するとともに、それぞれの地域に立地する建築物の機能を十分に発揮させ、各地域に予定された土地利用の内容に従った公共施設の計画的整備を可能にする制度であり、都市の土地利用計画の一つとして、地域地区制度の中核をなすものである。現行の用途地域は、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域、第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域、第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、商業地域、準工業地域、工業地域及ぴ工業専用地域の12種類であり(都計法8条1項1号)、各用途地域内では、それぞれの目的に応じて建基法の規定により、建築物の用途規制及ぴ形態規制が行われる。

ら行

路線価

市街地の道路に沿った土地の毎年1月1日における1m2当たりの評価額占路線価は、宅地の価額が同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに、国税庁が公示価格や売買実例を参考にして.決める。相続税、贈与税及び地価税では、市街地の土地をこの路線価で評価する。この路線価が載つている路線価図には、借地権割合も載っており、国税局や税務署で閲覧することができる。

ロフト

本来の意味は、屋根裏部屋、倉庫などの上階のことであるが、住宅の屋根裏を物置き等に利用するスぺースを指す用語としても定着してきている。一戸建て住宅だけでなく、切妻屋根のマンションの最上階住戸などにも採用されている。

 

わ行

分かれ

一つの取引における媒介報酬の合計は、依頼のあった取引の当事者双方から支払われた額を加えたものとなるが、それぞれの当事者から依頼を受けた業者が異なるときには、その取引に関与した業者は、それぞれ依頼のあった当事者から受領することとなり、この配分方法を意味する。

 

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